独学1年の司法書士試験 ~資格試験アルティメット合格方法論~

主に司法書士試験を扱います。司法書士試験にほぼ独学1年合格した管理人(HN:九条)が、各種資格試験の独学の勉強方法と教材を提供!

日記、雑談、思想

不動産取引をした話

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こんばんは。九条です。

今回は完全に日記となりますが、知り合い同士で不動産の取引をしたのでそのことを記事にします。(私は買主です。)

実際に取引して勉強になったことが多々ありました。

契約書無しにする?

知っての通り、不動産の売買であっても当事者の意思表示さえあれば契約は成立します。

知り合い同士の取引なので、口約束で済ませてしまおうとも思ったのですが、さすがにそれはまずいと言う話になりました。

司法書士試験の受験生ならご存じかと思いますが、契約不適合責任(瑕疵担保責任)の問題があるからです。

要するに、売主としては、売った後に、シロアリに食われていたから修理しろとか契約を解除するとか損害賠償を請求するとか、言われたくないわけです。

個人間で不動産を売買する場合、契約不適合責任は契約に特約条項を付けることで排除してしまうことが実務慣行です。

今回の取引でも実務慣行に従い、契約不適合責任を排除する方向で話が固まりました。そこで、お互いに信頼関係があったので口約束でも良いんじゃないかという話になったりもしましたが、ひとつ懸念があることが浮上しました。

債権者代位権が行使されたらどうするの?

私個人が売主に契約不適合責任を追及する気が一切無いとしても、私の債権者が売主に契約不適合責任を追及してしまう可能性があるとの懸念が浮上しました。

民法に規定のある債権者代位権のことを思い出してください。

要するに、私が訴えられたり、お金を借りて返せなくなった場合に、私の債権者が債権者代位権を行使し、私に代位して売主に契約不適合責任を追及できる可能性があるのではないかということに思い至りました。

いかんせん、起業しようとしていますから、これはあり得ない話ではありません。私の場合、債務不履行に陥るリスクは普通の人より高いと言えます。

そういうことになってしまいますと、売主に迷惑をかけてしまい、信頼関係にも亀裂が入るため、それは避けたいという風に私の方から売主にお話しました。

私としても売主としても契約不適合責任を追及できるという事態は不本意なのです。

鍵だけ先に引き渡す?

実はこの物件の建物の2階部分は、建設後に増築されていたのですが、未登記だったのです。ここで言う登記とは土地家屋調査士の職域のことです。売り渡す前にこの登記をしなければならないが、この登記にまだ時間がかかるということでした。

こちらはとにかく早く引き渡しをして欲しいというお話をしていたので、鍵だけ先に引き渡して、契約書を交わしたり登記したりするのは後日やってはどうかという話にもなりました。

しかしながら、これはまたトラブルのもとになります。

例えば、鍵だけ先に引き渡した場合、所有権の移転時期が曖昧になりますし、火災等で建物が滅失した場合、売主と買主のどちらの負担とするのかという問題もあります。

契約書にはこの辺りのことまで書かなければならないので、鍵だけを先に引き渡すと契約書が非常に複雑なものになってしまいます。

結局、契約は増築部分の登記が終わってからすることになりました。

司法書士に相談した結果

私の知り合いの司法書士に相談したのですが、契約書を作ることはしていないので、契約書を作るのであれば不動産屋に相談してくださいと言われました。

不動産屋に相談した結果

そこで、不動産屋に相談したのですが、契約書の作成だけということはやっていないとのこと、仲介ということになるので、売主と買主の双方から仲介手数料を最低でも10万円は取るということでした。

この額をどう感じるかは人それぞれですが、個人的には痛い出費です。

しかも、不動産屋の方で物件を調査するので、時間もかかるということでした。建物の掃除をゴールデンウィーク中に終わらせたかったので、時間がかかるのもまずいです。

行政書士に相談した結果

そこで売主が行政書士に相談したのですが、契約書の雛型を無料でいただくことができました。

しかし、このいただいた雛形が改正前の民法に基づくものになっていて、契約不適合責任ではなく瑕疵担保責任と言う言葉が使われていたのです。この契約書は使えないという結論に至りました。

※雛形をいただいたのは改正民法が施行される令和2年4月1日より前だったので、瑕疵担保責任という文言になっていたと思われ、その行政書士が法改正の情報を知らないということではないと思います。

ネットの不動産屋に相談した結果

そこで、契約書の作成だけやってくれる不動産屋が無いかを徹底的に調査しました。

そしたらネットで約3万円でやってくれるところが見つかったのです。

この不動産屋は県外であっても対応してくれるとのことでした。

リンクを貼っておきます。

不動産個人間売買サポートPRO

そこで、改めてこのネットの不動産屋に相談したのですが、見積りを頂いたところ結構面倒臭いことは判明しました。

契約書と別にチェックリストのようなものが渡されることが分かったのです。

例えば、シロアリに食われていないかとか、雨漏りはしていないかとか、そういうことです。

何があっても事後的な請求は無しということで取引したいので、これでは本末転倒です。そこでその旨をネットの不動産屋に相談しました。

そしたらこのような提案がありました。

建物はゴミ(価値が無い土地の付属物)ということにして、土地だけの契約書を作ってしまえばよいのではないか?

ということでした。

そうすれば、建物について瑕疵があったとしても売主は一切責任を負わないようにできるとのことでした。

別の不動産屋に相談した結果

時を同じくして、売主も不動産屋を探していました。

その結果、売主も契約書の作成だけやってくれる不動産屋を発見したのですが、そちらも同じことを提案してきたのです。

建物はゴミ(価値が無い土地の付属物)ということにして、土地だけの契約書を作ってしまえばよいのではないか?

※建物をゴミ扱いするという手法は築年数が相当経過し、評価が下がっている不動産でないと使えないらしいです。

ということでした。

結局、提案のあった方法で、売主が探してきた不動産屋に契約書の作成だけ依頼することにしました。

改めて司法書士に相談した結果

契約書の作成が完了したので、私の知り合いの司法書士に依頼をしようとしたのですが、決済に立ち会うのは3週間後になるとの見積りをいただきました。

とにかく早く引き渡して欲しかったのでこれは待っていられません。

代金授受と引き渡しを先に済ませてしまい、登記は後でやるのはどうかとも問い合わせましたが、通常であればそんなことはしませんと言われました。

登記自体は後でやりますが、司法書士への委任状にハンコを押すのは、通常は代金授受と引き渡しと同時に行います。(そうしないと買主に非常に不利です。)

自分で登記してしまうか?

灯台下暗し。

自分で登記してしまえばいいんじゃないか?と考えました。

私は司法書士登録をしていないため、売主から委任状を取れない可能性があります。そのため、売主にも法務局に出頭いただく必要がありますが、登記に必要な書類は自力で整えることが一応可能です。

別の司法書士に相談した結果

売主の方でも私とは別に司法書士を探してくれていました。

こちらは即日でやってくれるとおっしゃったのです。

そこで、この司法書士に依頼することにしました。

契約書を訂正(無事決済完了)

司法書士に相談した結果、契約書に問題があることが判明しました。

土地のみの契約書を作ったのですが、これだと、建物の登記原因が売買ではなく贈与になってしまうと言うのです。

その場合、一括申請ができませんから、司法書士報酬も高くなってしまいます。

そこで、契約書を急遽修正し、「建物も売買契約の対象物に含まれるが、売買価格に建物は含まない。」とすることになりました。

※その場でボールペンで契約書に記入をしました。

これで、懸念されていた債権者代位権の問題も無いそうです。

以上で、決済が完了し、無事登記することができました!

贈与税がかかる可能性がある

今回、非常に安価で不動産を譲っていただいたのですが、売買価格が相場を下回っている場合は、税法上は贈与と見做され贈与税が発生する可能性があることが判明しました。

これについては、まだどうなるか分かりませんが、税理士に相談する必要がありそうです。

支払ったお金の内訳

今回、不動産の売買代金以外に次の料金が発生しました。色々とかかるんです。

  • 司法書士登記報酬、その他登記事項証明書の取得費用等の実費(買主が負担)
  • 司法書士立合報酬(売主と買主が折半)
  • 契約書作成料(売主と買主が折半)
  • 契約書の印紙(売主と買主が折半)
  • 登録免許税(買主が負担)
  • 売主が負担する予定の固定資産税の清算(買主が負担)

感想

民法上は、不動産の所有権は意思表示のみで移転しますから、不動産の売買を簡単に考えていました。

契約なんて口約束で済ませて、自分で登記しちゃえばいいんじゃないか?なんて考えていましたが、実際には非常に難しい面がありました。

司法書士試験に合格していても知らないことはいっぱいあり、やはり不動産の取引は専門家に依頼するべきだと思いました。

今回の取引は非常に非常に勉強になりました。


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